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VEFA : Seule la notice descriptive a valeur contractuelle, à l’exclusion du permis de construire, de ses plans et de la plaquette publicitaire

Publié le : 04/08/2017 04 août août 08 2017
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La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser, le 18 mai 2017 (pourvoi n°16-16.627), que seule la notice descriptive annexée à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement a valeur contractuelle. Dans cette affaire, les acquéreurs reprochaient au vendeur en l’état futur d’achèvement de n’avoir pas respecté ses obligations contractuelles en livrant une maison aux façades jaune et marron, alors que le permis de construire et la plaquette publicitaire mentionnaient une couleur blanc et anthracite. Ils l’assignaient donc en paiement du coût de la mise en conformité du coloris des briques.

La notice descriptive ne prescrivant que des « murs en brique de terre cuite. Selon localisation en façade et choix de l’architecte », la Cour de cassation considère que le changement de couleur n’est pas contraire à l’acte de vente et aux documents annexés, lesquels définissent, seuls, le champ des obligations contractuelles du vendeur. La Cour de cassation relève également que l’acte authentique de vente mentionnait que l’acquéreur déclarait avoir été informé par le vendeur des modifications qui avaient pu être apportées aux plans et à la notice descriptive depuis la signature du contrat de réservation.

Le fait que l’acte de vente mentionnait que l’acquéreur déclarait avoir pu consulter le permis de construire et que la couleur de la façade apparaissait dans la plaquette publicitaire est donc sans incidence.

Cette décision est, cependant, à confronter avec d’autres arrêts rendus par la Cour de cassation en la matière, dans lesquels elle a pu reconnaître une valeur contractuelle aux documents publicitaires dès lors qu’ils ont exercé une influence sur le consentement de l’acquéreur, et autoriser les acquéreurs à  « suppléer aux imprécisions du devis descriptif général en se référant aux mentions plus détaillées figurant au descriptif publicitaire » (Cass,  Civ 3, 2 avril 1979, n°77-12.919).

Il faut donc être vigilant sur la rédaction de la notice descriptive et sur la faculté du vendeur en l’état futur d’achèvement de se réserver le pouvoir de modifier le projet, en raison notamment de nécessités techniques ou réglementaires.  L’acquéreur doit être informé, dès l’acte authentique de vente, des modifications apportées aux plans depuis la signature du contrat de réservation.
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