Immobilier - Construction - Urbanisme

Contentieux commercial

Indemnité d’expropriation : prise en compte de la valeur des droits à construire

Publié le : 04/08/2017 04 août août 08 2017

L’évaluation des terrains à bâtir, pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation, tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence (article L.322-4 du Code de l’expropriation).

Dans un arrêt du 2 février 2017 (pourvoi n°15-27.121), la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation confirme que les droits à construire attachés à une parcelle revêtent une valeur patrimoniale.

Il y a donc lieu de prendre en compte les ventes de terrains à bâtir situés dans la même zone d’urbanisme que le terrain à bâtir exproprié, à titre d’éléments de comparaison, afin de fixer le montant de l’indemnité d’expropriation, dès lors que les parcelles bénéficient toutes des mêmes conditions légales et effectives de construction.

Dans cette affaire, la cour d’appel avait décidé de modérer les chiffres résultant de ventes de terrains à bâtir situés à proximité du bien exproprié, dont les actes de vente visaient expressément les droits à construire attachés à ces parcelles sous forme de surface hors œuvre nette. La cour de cassation casse cet arrêt au motif que la cour d’appel n’explique pas les raisons pour lesquelles les droits à construire visés par les actes de vente emportaient une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions.

La Cour de cassation ne semble, cependant, pas exclure la modulation en tant que telle de la valeur des droits à construire, mais exiger de justifier les raisons pour lesquelles la valeur de droits à construire ne pourrait être totalement retenue, en présence de parcelles jouissant des mêmes conditions légales et effectives de construction.

Cette décision est transposable au contentieux lié à l’exercice du droit de préemption sur un terrain à bâtir. Le propriétaire pourra alors se prévaloir des prix de cession de terrains similaires situés à proximité afin de fixer la valeur de son bien.

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