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La mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement d'une indemnité d'éviction

Publié le : 19/02/2026 19 février févr. 02 2026
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Source : www.courdecassation.fr
Par son arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, Publié au bulletin), la Cour de Cassation juge que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement d'une indemnité d'éviction.

Le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article 145-9 du code de commerce met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction.

En l'espèce, le 1er février 2017, un bail commercial d’une durée de neuf ans ait été conclu à compter du 1er janvier 2009.

Le 28 juin 2018, la bailleresse a délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 avec offre d’indemnité d’éviction, puis l’a mis en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer son montant.

Le locataire était donc tenu de saisir le juge avant la date du 31 décembre 2020, afin de solliciter paiement de l'indemnité d'éviction, ce qu'il n'a pas fait.

Le 19 novembre 2021, la bailleresse a assigné en référé le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion.

La Cour d'appel après avoir constaté qu’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018 avait été délivré au locataire et qu’un courrier du 4 novembre 2019 avait demandé des éléments pour chiffrer l’indemnité d’éviction, avait retenue d’une part, que la bailleresse avait ainsi reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur, qu’elle lui avait rappelé qu’il pourrait se maintenir dans les lieux jusqu’à son versement et précisé son intention de procéder par voie d’expertise judiciaire en cas d’absence de transmission des documents sollicités, d’autre part, que l’attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire était empreinte de mauvaise foi, enfin, que le moyen tiré des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce est inopérant puisque le locataire n’avait jamais entendu contester le congé pas plus que le principe du versement d’une indemnité d’éviction dont il attendait de connaître le montant et n’avait donc aucune raison d’ester en justice. Elle en déduisait que le maintien dans les lieux du locataire ne pouvait être qualifié d’occupation sans droit ni titre.

La Cour de Cassation accueille le pourvoi du bailleur.

La mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité. À compter de la date de prescription de cette action, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux, et leur occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.

Or, en application de cet article, le président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est rappelé qu'un congé avec refus de nouvellement et offre d'indemnité d'éviction n'oblige pas le bailleur a en fixé le montant. Dans une telle hypothèse, le locataire est tenu, dans le délai de deux ans de la d'effet du congé, de saisir le juge des loyers d'une action en fixation du montant de l'indemnité d'éviction et ce, sous peine de forclusion. Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux durant la procédure de fixation, à charge pour lui de respecter l'intégralité des clauses du bail. A défaut d'avoir saisi le juge dans le délai biennal, il est déchu de tout droit au maintien et le bailleur peut faire constater par le juge des référés l'existence d'un trouble manifestement illicite et obtenir son expulsion outre le paiement d'une indemnité d'occupation.

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