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Contentieux commercial

Un copropriétaire peut-il être exonéré du paiement des charges de copropriété ?

Publié le : 04/10/2019 04 octobre oct. 10 2019
Source : www.legifrance.gouv.fr
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public et auquel on ne peut donc déroger, distingue deux catégories de charges :
  • les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties en fonction des tantièmes de chaque lot (assurance, honoraires du syndic, concierge, nettoyage, ravalement etc.).
  • les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, répartis en fonction de l’utilité pour chacun des lots (ascenseur, interphone, chauffage collectif, ventilation etc.).
L’arrêt du 12 septembre 2019 rendu par la Cour de Cassation éclaire sur la distinction entre les charges communes générales et les charges d’entretien des éléments d’équipement commun.

La distinction entre parties communes et éléments d’équipement est parfois floue : la répartition des charges entre copropriétaires dépend de cette qualification.

Les copropriétaires sont en effet tenus de participer aux charges communes générales, même s’ils n’ont pas l’usage de ces parties communes. Sauf si, prenant en compte la configuration particulière de l’immeuble, le règlement de copropriété créé des parties communes spéciales, propres à certains lots.

En l'espèce, un escalier extérieur avait été ajouté à la structure d’un immeuble afin de donner un accès direct aux appartements des étages supérieurs. Cet escalier ne présentait pas d'utilité pour les appartements du rez-de-chaussée, lesquels disposaient d'un accès totalement indépendant.

Le règlement de copropriété exonérait ainsi les copropriétaires du rez-de-chaussée du paiement des charges relatives à l’entretien de cet escalier.

Les copropriétaires des étages supérieurs avaient agi en nullité de cette clause du règlement de copropriété au motif que ceux du rez-de-chaussée ne pouvaient être exonérés des charges relatives à cet escalier, alors qu’il faisait partie du gros-œuvre de l'immeuble. Ils soutenaient que les frais d’entretien relevaient des charges dites « générales », pesant sur tous les copropriétaires sans exception, en proportion de leurs tantièmes, même habitant au rez-de-chaussée.

Ils soutenaient qu’en tout état de cause, si cet escalier ne devait pas être considéré comme faisant partie du gros-œuvre, il était alors un élément d'équipement de l'immeuble lequel était soumis au critère d'utilité : que cet escalier était utile aux appartements du rez-de-chaussée dès lors qu'il pouvait être occasionnellement utilisé dans un intérêt commun pour l'entretien de certains éléments collectifs comme la ventilation.

La Cour de Cassation statue « Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, qu'un règlement de copropriété peut prévoir une répartition particulière des charges communes tenant à la configuration du bâtiment et, souverainement, que les escaliers extérieurs, ajoutés à la structure, permettaient l'accès direct aux lots des étages et ne présentaient pas d'utilité pour les appartements de plain-pied disposant d'un accès totalement indépendant, la circonstance que ces escaliers facilitent occasionnellement l'entretien d'éléments collectifs tels que la ventilation étant insuffisante pour considérer qu'ils présentaient un intérêt au sens d'un usage normal, la cour d'appel en a exactement déduit que la clause du règlement de copropriété dispensant les propriétaires des appartements situés au rez-de-jardin ou au rez-de-chaussée des frais d'entretien des escaliers n'était pas contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».
 
La Cour de Cassation confirme qu’un règlement de copropriété peut prévoir une répartition particulière des charges communes tenant à la configuration du bâtiment : en effet, le règlement de copropriété peut créer des parties communes spéciales, qui ne bénéficient qu’à certains lots. Ceux qui n’en bénéficient pas sont, à juste titre, exonérés du paiement des charges d’entretien propres à ces parties communes. Etant précisé que cet escalier, qui était extérieur à l’immeuble, ne concourait pas à sa structure : il en résulte que certains copropriétaires étaient valablement exonérés du paiement des charges d’entretien.

S’agissant du deuxième argument relatif au critère d’utilité, la Cour de Cassation le rejette également : la Cour d’Appel a souverainement jugé que cet escalier, en ce qu’il constituait un élément d’équipement commun, ne profitait pas aux lots du rez-de-chaussée : ces copropriétaires étaient donc valablement exonérés du paiement des charges d’entretien, quand bien même cet escalier permettait d’accéder aux caissons de ventilation de l’immeuble. Cet usage occasionnel n’était pas suffisant pour considérer que ces lots devaient participer aux frais d’entretien de l’escalier.
Les juges de première instance et d’appel doivent donc apprécier l’utilité que revêt l’élément d’équipement pour chaque lot et si cette utilité est suffisante, pour retenir que celui-ci doit participer aux charges d’entretien. Un usage occasionnel pour l’entretien de la ventilation de l’immeuble n’est pas suffisant pour le faire participer aux charges. La clause du règlement de copropriété est donc conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
 
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