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Copropriété : La réalisation d’une trémie entre deux lots par le percement du plancher ne s'analyse pas en une appropriation de parties communes

Publié le : 08/09/2026 08 septembre sept. 09 2026
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Source : www.legifrance.gouv.fr

En 1993, une SCI, propriétaire des lots n° 25, à usage de garage selon le règlement de copropriété, et n° 31 a réuni ses deux lots par la création d'une trémie dans le plancher haut du garage, mis en place un escalier circulaire et réalisé en façade des trous d’aération.

Par acte du 28 novembre 1993, elle acquiert le lot n° 24, à usage de garage selon le règlement de copropriété.

En 2020, l'assemblée générale des copropriétaires refuse d'approuver a posteriori ces travaux et autorise le syndic à assigner la SCI en remise en état de garages des lots n° 24 et 25 et en suppression des travaux entrepris sur ces lots ainsi que sur le lot n° 31 et 

Par acte du 18 juin 2021, le syndicat des copropriétaires assigne en conséquence la SCI en remise en état de garages des lots n° 24 et 25 et suppression de tous travaux entrepris sur ces lots afin notamment que cessent toutes emprises sur les parties communes sans autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

 La SCI saisit le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de remise en état formées par le syndicat des copropriétaires.

Le juge de la mise en état déboute la SCI au motif que l'action en remise en état est une action réelle et se prescrit par trente ans .

La Cour d'appel de PARIS infirme l'ordonnance au motif que « la réalisation d’une trémie entre les lots n° 25 et 31 par le percement du plancher et la réalisation de trous d’aération dans la façade, si elles portent atteinte aux parties communes de l’immeuble, ne peuvent s’analyser en une appropriation de celles-ci (Cour d'appel de PARIS  Pôle 4 chambre 2 du 12 juin 2024 n°23/07839).  Il ne s'agit donc pas d'une action réelle soumise au délai d'action trentenaire.

Par un arrêt du 16 avril 2026 (n° 24-20.769), la Cour de Cassation confirme la position de la cour d'appel de PARIS  : la création d'une trémie et le percement de la façade ne constituent pas une appropriation de parties communes. Il en résulte que l'action du syndicat des copropriétaire est une action personnelle, soumise depuis le 19 juin 2008, à un délai de prescription quinquennale, en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, aux termes desquelles “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.

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